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거래허가 대상토지의 투기적 이중매매행위 방지대책

Publisher
NRF KRM(Korean Research Memory)
Publication Date

Abstract

3. 연구요약 (1) 토지거래허가제도의 취지 검토 본 연구는 토지거래 허가구역 내에서 발생하게 되는 이중매매형태의 허가 없는 토지거래가 현실적으로 발생할 가능성과 그로 인한 투기적 거래의 부당한 실현방법을 검토하고, 현실적인 국가경제의 측면을 고려하여 이론적 해결방안을 모색하기 위한 것이다. 따라서 우리 나라가 토지거래허가제도를 입법하게 된 사회적 배경과 근본적 취지, 입법상 참조한 외국의 입법례를 원론적으로 검토할 필요가 있다. 이것은 이 제도의 입법 당시 우리나라 상황과 외국의 제도를 비교함으로써, 현재 우리 나라에서 발생하는 투기적 거래의 방지를 위한 규제기준의 설정과 기본적인 방향 설정이 가능하기 때문이다. 그리고 개인의 소유권이나 사적 자치에 대한 제한으로서의 측면과 국가가 유지하고자 하는 투기억제 및 국토의 효율적 이용계획 수립의 경제적 측면이 시간의 경과와 함께 변화되는 역사적 사실을 이해함으로써도 가능할 것이라고 생각한다. 물론 이러한 문제는 토지거래허가제도의 위헌성에 대한 논의 및 허가의 법적 성질에 대한 문제로 연결될 것이다. (2) 허가 없는 토지거래행위의 효력 검토 다음으로 이러한 거래행위의 채권적 효력을 대상으로 한다. 이것은 허가 없는 토지거래가 이중매매행위와 결합하여 나타나는 경우, 특히 유효 또는 무효에 따라 이중매매행위에 대한 규제의 방법이 달라질 것이기 때문에, 본 논문에서 추구하고자 하는 궁극적인 결과를 얻는데 가장 핵심적인 논제가 될 것이다. 그리고 그 효력 여부에 따라 당사자의 이행청구권을 둘러싼 투기목적의 거래가능성 여부 역시 중요한 문제점으로 부각될 것이다. 학설 중에는 토지거래허가를 받지 않은 매매계약의 효력에 있어서는 물권행위의 효력발생이 정지되어 있고, 채권계약은 유효하다고 보는 견해와 토지거래구역 내에서 허가를 받지 못한 토지거래는 물권적 효력 뿐만 아니라 채권적 효력도 발생하지 아니하는 무효의 계약이지만, 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서, 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고, 허가를 받지 못하면 확정적으로 무효가 되는 부동적 상태를 의미하는 것으로 보는 견해의 대립이 있으며, 판례는 후자에 따라 유동적 무효의 법리를 인정한다. 그리하여 유동적 무효상태에서는 당사자간에 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하므로, 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없다. 따라서 관할관청의 허가를 받을 것을 조건으로 미리 장래이행의 소로서 소유권이전등기절차이행청구도 할 수 없으며, 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기를 청구할 수 없고, 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하여 처분금지가처분도 할 수 없기 때문에, 투기목적의 토지거래를 억제할 수 있다는 것이다. 그리고 유동적 무효인 계약에서는 그 계약내용대로의 효력이 있을 수 없는 것이므로, 당사자는 그 계약내용에 따른 의무를 부담하지 아니하며, 따라서 매매계약내용에 따른 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없고, 손해배상청구도 할 수 없다. 다만 유동적 무효상태에서도 당사자는 서로 허가를 받기 위하여 필요한 모든 행위에 협력하여야 하고, 사후의 계약이행을 방해하는 모든 행위를 하지 않아야 할 의무를 부담하는 것으로 이해하고, 그러한 협력의무 위반에 대한 손해배상청구권도 인정하고 있다. (3) 이중매매행위의 법률구성 한편 이중매매행위의 법적 처리에 있어서도 그 무효성여부에 대한 학설과 판례의 입장, 제1매수인에 대한 원상회복청구권의 인정여부 등에 대하여 검토할 필요가 있으며, 특히 허가 없는 토지거래로서 제1매매행위의 유효 또는 무효에 따라 매도인의 배임행위 여부와 제2매매행위의 효력이 달라지므로, 그에 대한 법적 검토 역시 중요한 논제의 하나가 될 것이다. 일반적으로 부동산에 관한 이중매매행위는 매도인과 매수인들 사이에, 매매대금 등의 매매계약 조건에 영향을 받게 되고, 따라서 이것은 매도인의 이익과 직접적인 관련을 갖게 되므로, 자본주의적 경제질서 아래에서는 원칙적으로 유효한 계약이 되지만, 매도인의 배임행위에 대한 제2매수인의 적극 가담행위에 의하여, 사회의 경제질서가 교란되고 정의의 관념에 반하는 경우에는 무효라고 한다. 그런데 부동산 이중매매행위에 있어서 주된 보호의 대상은 제1매수인에게 목적물의 원상회복을 인정하는 것이며, 이에 대하여 판례는 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극적으로 가담하여 이중매매행위를 하고, 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료한 경우에, 제1매수인은 그러한 제2의 매매행위가 반사회적 법률행위로서 무효임을 근거로, 실질적 소유자라 할 수 있는 매도인을 대위하여, 제2매수인 명의의 등기에 대한 말소를 청구할 수 있는 것으로

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